備受社會(huì)關(guān)注的民法典各分編（草案）日前提請(qǐng)十三屆全國人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議，“居住權(quán)”首次寫入物權(quán)編草案，專設(shè)一章，以彰顯其重要。

居住權(quán)是一種古老的權(quán)利，最早產(chǎn)生于羅馬法，屬于人役權(quán)的一種。羅馬法上的役權(quán)包括地役權(quán)和人役權(quán)。居住權(quán)具有濃厚的身份色彩，是一種人役權(quán)。羅馬時(shí)期實(shí)行家長(zhǎng)制，遺產(chǎn)由嫡長(zhǎng)子繼承。為保障不具有繼承權(quán)的家庭成員居住需要，家長(zhǎng)常以遺囑方式將住房使用權(quán)遺贈(zèng)給需照顧的家庭成員，這是居住權(quán)制度最初的由來，其目的是解決家庭成員“生有所靠、老有所養(yǎng)”的問題。法國、德國、意大利等歐洲國家民法典均規(guī)定了居住權(quán)，而東亞國家看重家庭養(yǎng)老的作用，多認(rèn)為人役權(quán)不符東方習(xí)慣，故除我國澳門地區(qū)民法典之外，均沒有規(guī)定居住權(quán)。

我國物權(quán)法制定之時(shí)，曾經(jīng)考慮制定居住權(quán)，但因爭(zhēng)議過大而擱置，主要原因是部分學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)適用面過窄。居住權(quán)之設(shè)立，是為了家庭成員中沒有固定住所的成員及保姆等的居住問題。但現(xiàn)代社會(huì)家庭成員的保障問題已通過親屬法、社會(huì)保障法等法律基本解決，而保姆群體只是少數(shù)。居住權(quán)是一種人役權(quán)，我國沒有人役權(quán)制度，規(guī)定居住權(quán)則將導(dǎo)致權(quán)利體系沖突。

事實(shí)上，自居住權(quán)制度確立以來，各國居住權(quán)制度便處于不斷發(fā)展之中，居住權(quán)的身份性色彩日漸淡化，物權(quán)色彩日漸濃厚。立法雖沿用“居住權(quán)”這一稱謂，但其內(nèi)涵卻早已跳出基于生活需要的居住范疇，而演化為以占有、使用為內(nèi)容的投資性權(quán)利。與此同時(shí)，居住權(quán)在以房養(yǎng)老、房產(chǎn)投資等領(lǐng)域的作用不斷增強(qiáng)。我國老齡化嚴(yán)重，老年人口占比遠(yuǎn)高于世界平均水平，老年人口的絕對(duì)數(shù)雄居世界第一，且房屋自有率奇高，無論是總體還是城鎮(zhèn)房屋自有率均遠(yuǎn)高于世界平均水平，以房養(yǎng)老存在深厚的社會(huì)基礎(chǔ)。

黨的十九大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。建立居住權(quán)制度，通過多層次的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來解決居住問題，有助于為公租房和以房養(yǎng)老提供法律保障。民法典物權(quán)編重拾居住權(quán)議題，具有充分的必要性。

民法典已出臺(tái)的物權(quán)編草案專設(shè)一章共4個(gè)條文對(duì)居住權(quán)做了規(guī)定，包括居住權(quán)的產(chǎn)生、公示、使用、消滅事由等事宜。草案規(guī)定，居住權(quán)系對(duì)他人住宅享有的占有、使用，以滿足生活需要的權(quán)利；居住權(quán)由當(dāng)事人約定，并采取書面形式訂立居住權(quán)合同；居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，除當(dāng)事人另有約定者外，居住權(quán)所涉及的住宅亦不得出租；除當(dāng)事人另有約定外，居住權(quán)自居住權(quán)人死亡時(shí)消滅。

可以看出，本次民法典物權(quán)編草案居住權(quán)條款注意到了房屋多元利用的創(chuàng)新需要，一定程度上淡化了居住權(quán)的人役性質(zhì)。如將居住權(quán)定位為意定物權(quán)，以合同作為訂立居住權(quán)的主要形式，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人自主意思在居住權(quán)生成中的基礎(chǔ)性地位；允許當(dāng)事人在另有約定時(shí)將其出租等。但總體上來說，尚沒有擺脫傳統(tǒng)居住權(quán)窠臼，民法典作為民事生活中的基本法律，需具有一定的前瞻性，故而，立法觀念上還可以開闊一些。如對(duì)于居住權(quán)的認(rèn)識(shí)，仍然囿于保障性權(quán)利，將居住權(quán)限定在權(quán)利人單純對(duì)住宅的占有、使用權(quán)益，而剝奪權(quán)利人對(duì)權(quán)利本身的處分權(quán)，不允許其轉(zhuǎn)讓和繼承，人為限制了其權(quán)利價(jià)值；將居住權(quán)對(duì)象限制在住宅，且定位為限于滿足生活需要的權(quán)利，忽視了相當(dāng)部分商住型房屋居住和投資兼顧的現(xiàn)實(shí)等。（作者系全國政協(xié)委員、廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)）